家づくりで一番怖いのが「見えない予算」です。
地盤改良費や地下埋蔵物のような、やってみないとわからない部分のことで、これらは契約後に後出しで発生します。
我が家は地盤が弱い地域だと言うことは分かっていたので、100万円と多めの予算を積んでもらっていました。
果たして最終的にかかった桧家住宅の地盤改良費はいくらだったのか！？地盤調査から地盤改良までの流れを詳しく書いていきますよ！
りぃぱぱローンの限度額は3,000万円
地盤改良費はとりあえず30万円くらい。
ギリギリまで建物にお金を使って余力のないローン契約！
建築が始まっていざ地盤調査したら地盤改良で200万円😱
なんて言われたら、差額は現金で手出しするしかありません。
そうならないようにこの記事を読んで事前知識を入れておいてくれると嬉しいです。
結論 地盤改良費用は180万円
地盤改良費用 160万円
既存柱状改良掘削費用 20万円
営業さんに予算は多めにしておきますと言われて、地盤改良費用で100万円を見込んでいましたがまさかの180万円！
こんなに地盤改良費用が高いお家は中々聞いたことがないので、覚悟していた私たちも流石に目ん玉が飛び出ました！
りぃぱぱ必死で10万円のオプションを削ったりして節約していたのが馬鹿らしくなるくらいの費用になってしまいました…
土地選びって本当に大事です。
なんでこんなに高額になったのか、詳細を書いていきます。
桧家住宅の坪単価についてはこちら
地盤改良費も含めた桧家住宅の費用明細はこちらの記事で詳しく解説していますよ。
地盤調査結果の詳細
地盤調査はスウェーデン式サウンディング試験(SWS試験)と言う、調査方法が日本では標準になっています。
SWS試験とは簡単に言うと土地の四隅と中央に細長いドリルをどんどん挿して行き、地質を調査する方法です。
ドリルの進む速さに応じて、地盤が強い弱いを数値化していきます。
最終的に◯◯mまで行くと硬い地盤があるから、そこまで杭を打って基礎を安定させれば家が地震に耐えられると言ったシミュレーションができるようになります。
家は地下水に軟弱地盤にと最悪な結果
家は軟弱地盤で度々洪水が発生していることが分かっている地域でしたので、地盤が弱いことは分かっていました。
しかし、予想を上回るひどさだったのです…
- 掘り出し直後はサラサラな砂でもはや砂場…
- 2m付近に地下水の層がある(超軟弱)
- 5m以上掘り進むとやっと安定地盤が出現
- いくつかの場所では途中に障害物(おそらく巨大な岩)があり、安定地盤までたどり着けなかった
- 障害物を取り除く追加費用発生イベント！
などなど、褒めるところが一つも出てきません！
採用された改良方法は「柱状改良」
安定した地盤が6mくらいの位置で出現するので、柱状改良工法と言うセメントの柱を地中に埋める対策が取られました。
長さ6mの電信柱みたいなものを基礎の下に何十本も埋めることで、家が丈夫な地盤の上に建っている状態を作り出すのです。
りぃぱぱ8m以上掘らないと安定地盤が出てこないとなると、より高価な鋼管杭を打たなければならないのでなんとか助かりました。
φ200の柱を30本以上埋めることに
具体的にはφ200のセメント柱を基礎の下に30本以上も敷き詰めることになりました。
使うセメントの量はなんと6トン！これだけのセメントを使って無理やり地盤を安定させるなんて、現代人の発想には驚かされます！
柱状改良の実際の写真がこちらです！
直径20cm以上の柱が1mおきくらいに刺さっています。
ゴツいセメントの柱がところ狭しと並んでいて、もはやコンクリの上に家を建てているのでは？と思うレベルでした。
桧家住宅の地盤判定は厳しいのか？
桧家住宅は全棟耐震等級3
そして、不同沈下の保証として初期で30年(最長60年)
もの保証があるので地盤調査の判定はそれなりに厳しいと言えます。
りぃぱぱ家の土地はもともと家が建っていて、柱状改良の柱が何本もささっていました。
既存の柱状改良も地盤の安定化には役立っているはずなのですが、桧家住宅としての担保と言う意味で、何もなかったものとして1から柱状改良をすることになりました。
お陰で家は20cm間隔で既存の柱と桧家住宅の柱が入り乱れているすごい状態になっています。
第三者期間に地盤調査を依頼する
桧家住宅では地盤調査、地盤改良は専門の業者へ外注しています。
一条工務店は自社でやっているので、考え方に差がありますね。
専門機関が責任を持って得意分野の業務をやってくれるので、高いけど質は間違いないと考えられます。
外注業者としての責任があるので、迂闊に安かろう悪かろうの仕事はできないですもんね。
桧家住宅の地盤改良費用は決して安くない
地盤調査の判定が厳しいと言うことは地盤改良費用は高額になりがちです。
実際に私たちは一条工務店の1.5倍くらいの柱状改良費用が発生しているので、安全マージンのより大きい改良がなされているのだと思います。
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地盤改良費用で失敗しないためのアドバイス
私たちは予算を多めに積んだつもりだったのに、結果は予算プラス80万円もの出費が必要になりました。
2倍近く費用を外しているので大失敗してしまったと言えます。
みなさんには同じ失敗をしてほしくないので、桧家住宅で地盤改良の予算を作るときに失敗しないためのアドバイスを書いていきます！
ハザードマップを見て地盤が弱そうか調べておく
ハザードマップと言う浸水想定区域の情報を国が出してくれています。
浸水想定区域であれば地盤が弱いので最低でも100万円は地盤改良費用を積んでおきましょう。
古地図で海や川があった場所じゃないか見ておく
今昔マップと言う、今と昔の地図を見比べられるサイトがあります。
ここで想定している土地が昔、川や海ではなかったかを見ておきましょう。
川や海だった土地であれば地盤が弱い可能性が高いです。
予算は過剰なくらい多めにしておくべき
地盤が弱い土地だと言うことが分かったら、200万円は予算として積んでおくべき！
普通の家なら地盤改良費は50万円くらいで予算組されると思います。
私たちの土地がダメなことは分かっていたので、これでもかと言うくらい予算を積んで100万円を見込んでいました。
これでも営業さんに想定される中の最高値で予算組してくださいとお願いした結果なんです。
通常の家の2倍なので、普通に考えたら余裕ある予算に見えますが、実際にかかった費用は180万円…
ギリギリの予算で家を想定していると、ローンが組めなくなるくらいの差額が発生してしまいました。
りぃぱぱ家の値段とは関係ないですし、実際には50万円で収まることもあるので営業さんはどうしてもここの費用を高くしてきません。
ここを高くすると家の値段が高く見えてしまうので、成約率アップのためにどうしても節約したがります。
200万円の予算を積んだ状態でローンを組んで、結果50万円でしただとしたら何も困らないわけです。
家の装備がもうちょっと良くなったのにはあるかもしれませんが…
つまり、予算以上の費用になってしまうことだけは避けないといけないので、本当に過剰なくらいの費用を予算に入れておきましょう！
地盤改良費は節約しない
地盤改良費用って目に見えるものではないので、ぼったくられているのでは？と思いがちな部分です。
そのためか、値切ってくるお客様が多いのだとか…
地盤改良は桧家住宅としての品質を担保するために必ず必要な工程です。
ここを節約しようとしたって、ハウスメーカー側は絶対にOKできません。
地場の工務店などであればOKしてくれるところもあるかもしれませんが、地盤改良を節約したら家が沈下するリスクが上がるわけで、節約できる類の工程ではないんです。
ですので、この費用だけは一切値切ることなく支払いましょう！
なんでこの方式になったのか、この太さの柱になったのかなど気になることはどんどん聞いてくださいね！
まとめ
- ハザードマップで地盤の弱さを想定する
- 今昔マップで地盤の弱さを想定する
- 地盤が弱いことが分かったら200万円は地盤改良費として見込んでおく
- 桧家住宅は不同沈下30年保証と全棟耐震等級3があるので、地盤改良の品質は信用できる
この意識を徹底して、失敗のない地盤改良をやっていきましょう！
以上、私の失敗談から学ぶ地盤改良のコーナーでした！
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